Bauland ist ein knappes Gut in Hohen Neuendorf. Hinzu kommt der Zuzugsdruck aus Berlin. Zwar kann unsere Stadt nicht die Hausaufgaben der Berliner Wohnraumpolitik lösen. Sie kann aber Ortsansässigen helfen Wohnraum in Hohen Neuendorf zu erwerben, indem sie den Wohnungsbau fördert und Einheimischen kommunales Bauland zur Verfügung stellt. So können langfristige Perspektiven besonders für junge Hohen Neuendorfer und Senioren geschaffen und ihnen das Bleiben in unserer Stadt ermöglicht werden.

FDP fordert bessere Vergabekriterien für Baugrundstücke

Das Baugesetzbuch ermöglicht die EU-rechtskonforme Vergabe von Grundstücken an „einkommensschwächere und weniger begüterte Personen der örtlichen Bevölkerung“. Die Veräußerung von städtischem Bauland soll nach dem gemeinsamen Antrag der Liberalen und der Christdemokraten nicht mehr nur über den Preis entschieden werden. Es gelte, so die Antragsteller, die Vergabe von Baugrundstücken an Einheimische auch nach sozialen Kriterien oder nach den Engagement der Bewerber für das Ehrenamt vorzunehmen. Als eine Alternative zum Verkauf stadteigener Grundstücke sehen die Freien Demokraten die Vergabe im Erbbaurecht.

Um die beschriebenen Ziele zu erreichen, werden die Freien Demokraten in der März-Sitzung der Stadtverordnetenversammlung gemeinsam mit der CDU beantragen:

Einheimischen-Modell für Hohen Neuendorf

Die Stadtverordnetenversammlung beauftragt die Verwaltung, den Entwurf einer Richtlinie zu einem Einheimischen-Modell bei der Veräußerung kommunaler Baugrundstücke vorzulegen. Ziel der Richtlinie ist es, in europarechtskonformer Ausgestaltung städtebaulicher und sonstiger Verträge (§ 11 Absatz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs – BauGB) und unter Berücksichtigung des Grundrechts auf Freizügigkeit den Erwerb angemessenen Wohnraums zu ermöglichen.

Die Vergabekriterien sollen nach einem Punktesystem erfolgen. Auf dieser Grundlage entsteht dann eine Rangliste der Bewerber/-innen für gemeindeeigene Grundstücke. Bei diesen Vergabekriterien sollen folgende Punkte eine besondere Rolle spielen:

• die Aufenthaltsdauer (Wohnsitz) in Hohen Neuendorf;
• der Gesamtbetrag des Einkommens (in Höhe des durchschnittlichen Jahreseinkommens eines Steuerpflichtigen innerhalb der Gemeinde – bei Paaren doppelter Betrag, pro Kind ist ein Freibetrag hinzuzurechnen);
• die Vermögensobergrenze, der Erwerber/-in darf nicht Eigentümer/-in eines bebaubaren Grundstücks in Hohen Neuendorf sein. Immobilieneigentum außerhalb Hohen Neuendorfs wird als Vermögen angerechnet;
• individuelle Merkmale und Belastungen, wie z. B. Zahl der Kinder, pflegebedürftige Angehörige, Behinderungen);
• Zeitdauer und Ehrenamt (die Punktevergabe erfolgt in Abhängigkeit von der verstrichenen Zeit seit Begründung des Erstwohnsitzes in der Stadt Hohen Neuendorf und/oder seit Ausübung einer Erwerbstätigkeit in der Stadt Hohen Neuendorf. Im Rahmen der Zeitdauer soll die Ausübung eines Ehrenamtes Berücksichtigung finden.)

Die Richtlinie soll Anwendung finden beim Erwerb kommunaler Baugrundstücke ebenso wie bei der Vergabe in Erbbaurecht. Der Erwerb soll an eine Mindesthaltungsdauer der Immobilie gebunden sein. Bei den Maßgaben ist darauf zu achten, dass die Auswahl von Bewerbern/-innen in einem offenen und transparenten Verfahren erfolgt, dessen Grundlage eine punktebasierte Bewertung der bei den Bewerbern/-innen vorliegenden Merkmale ist. Dem Ausschuss für Stadtentwicklung, Mobilität, Klimaschutz, Stadtmarketing und Umwelt und dem Ausschuss für Finanzen und Wirtschaft ist der Entwurf bis spätestens Oktober 2021 zur weiteren Bearbeitung vorlegen.

Begründung:

Die Entwicklung der Grundstückspreise in unserer Stadt darf nicht dazu führen, dass Teile der Bevölkerung unsere Stadt verlassen müssen. Der Wunsch gerade von jungen Familien nach dem eigenen Haus als Form der Eigentumsbildung ist nach wie vor stark. Da aber solche Familien die Stadt verlassen, wird zunehmend einer einseitigen Bevölkerungsstruktur Vorschub geleistet. CDU und FDP streben eine ausgewogene Bevölkerungsstruktur an, die auch diejenigen mitnimmt, deren Familien schon länger im Ort leben. Auch wollen wir eine Wegzugentwicklung verhindern, da wir ansonsten meist junge Leute und damit auch Einwohner/-innen verlieren, deren ehrenamtliches Engagement in der Stadt wie zum Beispiel in der Freiwilligen Feuerwehr oder in Vereinen für das soziale Miteinander von Bedeutung ist. Solches Engagement wollen wir soweit es geht auch mit einem Einheimischen-Modell fördern.

Im Mittelpunkt stehen dabei der Erhalt einer ausgewogenen Bevölkerungsstruktur und der Ansatz, neben Senioren/-innen und anderen Gruppen auch jungen Leuten ein Angebot zu machen, damit sie bleiben können. Mit der geforderten Richtlinie soll diskriminierungsfrei die rechtliche Grundlage für die künftige Veräußerung von gängigeren Grundstücken nach unterschiedlichen Kriterien wie auch hier angesprochen geschaffen werden. Die Verwaltung sollte dabei auch prüfen, inwieweit statt Verkauf von Baugrundstücken auch Elemente eines Erbbaurechts zum Tragen kommen sollen.

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Die FDP-Fraktion in Hohen Neuendorf ist für die Schaffung von Wohnraum, wehrt sich aber gegen Pläne, das Grundstück in der Friedrich-Naumann-Straße zurückzukaufen. Ein Antrag mehrerer Fraktionen sieht vor, dass die Stadt das Grundstück zum doppelten Preis zurückkauft, wie es seinerzeit verkauft wurde. Der Landkreis hatte das Grundstück vor einigen Jahren erworben, um dort Flüchtlingsunterkünfte zu errichten, benötigt es nun aber nicht mehr und bietet es in Online-Portalen meistbietend zum Kauf an. Dem Vernehmen nach ist das Interesse groß.

Sozialverträgliche, preisgedämpfte Mieten sind Verhandlungssache

„Wir freuen uns, wenn ein Investor dort Wohnungen baut. Ziel der Stadt sollte es sein, mit den potentiellen Investoren über Belegungsrechte und einen Anteil preisgedämpfter Wohnungen zu verhandeln“, so der FDP-Abgeordnete Mathias Münch. Der Kauf des Grundstücks zum doppelten Preis sei auch finanzpolitisch „aberwitzig“. Aufgabe der Stadt ist es, die Rahmenbedingungen für die Wohnungswirtschaft in der Stadt zu schaffen und nicht selbst als Immobilieninvestor auftreten. „Die Stadt muss auf dem Markt als Schiedsrichter auftreten. Wer Schiedsrichter ist kann, nicht zugleich Mitspieler auf dem Markt sein“, so Münch.

Bauland für Wohnungsbau ausweisen!

Die Liberalen fordern stattdessen, mehr Flächen für den Wohnungsbau auszuweisen, um durch ein größeres Angebot am Markt die Preise zu senken. „Zudem kann die Stadt sich bei Kaufverträgen Rechte wie Mietobergrenzen oder Belegungsbindungen vorhalten“, so Münch. Gerade durch Belegungsrechte könne die Stadt steuern, dass sie selbst Wohnungen an berechtigte Personen geben kann.

Erbbaurecht kann Alternative sein

Der FDP-Fraktionsvorsitzende Christian Erhardt-Maciejewski appelliert zudem an die Stadt, mehr Grundstücke im Erbbaurecht zu vergeben. „Damit können sich auch Menschen mit weniger Eigenkapital ein Grundstück leisten, zudem behält die Gemeinde das Eigentum am Grundstück für mögliche spätere, eigene Zwecke. Wir wissen alle nicht, wie sich diese Stadt in 100 Jahren entwickeln wird. Es ist immer gut, unseren Enkeln nicht den Gestaltungsspielraum zu rauben“, so Erhardt-Maciejewski.

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Die Stadt Hohen Neuendorf stolpert ohne Konzept in die Zukunft! Die Bevölkerungsentwicklung der vergangenen Jahre hat die Stadt verschlafen, Prognosen zur weiteren Entwicklung gibt es nicht: Wie viele Menschen werden zu uns ziehen, wie viel Bauland wird gebraucht, wie viele Wohnungen müssen entstehen, wie müssen die ÖPNV und die Straßen ausgebaut werden, wie viel mehr Kita- und Schulplätze brauchen wir?

Schlechte Nachrichten für die Mieter der Berliner Straße 42

Ab und an zieht die Stadt ein Vorkaufsrecht auf Kosten der Bürger Hohen Neuendorfs. Wie in der Berliner Straße 42: Hier wollte ein Investor den vorhandenen Bestand ausbauen, den Wohn- und Gewerberaum erweitern. Das hat die Stadt zunichtegemacht – und dafür über eine Million Euro aus dem Stadthaushalt ausgegeben. Ohne jedes Konzept: Ob die Stadtverwaltung das Gelände weiterentwickeln soll? Auf wessen Kosten? Ob die Mieter vertrieben und das Gelände für die benachbarte Schule genutzt werden wird? Benötigt die Schule das Grundstück, wie werden sich die Schülerzahlen entwickeln? Prognosen und Pläne hierzu fehlen.

Träumereien von der eigenen Wohnungsbaugesellschaft: Ein Millionengrab!

Wohnungsbau auf dem ehemaligen Krankenhausgelände an der Havelstraße ist ein guter Gedanke. Das Gelände gehört dem Kreis. Eine gemeinsame Wohnungsbaugesellschaft der Stadt mit dem Kreis ist gescheitert, dennoch hält die Stadt an einer eigenen städtischen Wohnungsbaugesellschaft fest. Das bedeutet: Hohen Neuendorf müsste eine Kapitalgesellschaft gründen, Gewerberäume finden, Bau-, Miet- und Hausverwaltungsexperten einstellen, Grundstücke kaufen und bebauen. Allein die Gründungskosten würden in die Millionen gehen, denn eine unterkapitalisierte Gesellschaft steht immer mit einem Bein in der Insolvenz. Das ist ein Millionengrab!

Bezahlbarer Wohnraum mit Konzept!

Nicht der Staat ist der beste Bauherr – wie man am Beispiel des BER sieht –, aber er muss die Rahmenbedingungen schaffen: Im Fall Hohen Neuendorfs braucht es eine Baulandoffensive. Die Stadt muss ein Konzept erstellen, wo überhaupt noch bebaubare Flächen bestehen und wo Baugebiete und Gewerbeflächen entwickelt werden können. Durch Bebauungspläne kann die Stadt die Voraussetzungen schaffen, dass ein Mix von mittelpreisigen und günstigen Wohnungen entsteht. Sozialer Wohnungsbau als Ergänzung zu diesem Mix wird öffentlich gefördert. Eigenes Bauland kann die Stadt kann im Erbbaurecht an Investoren vergeben werden, dabei kann sich die Stadt Mietobergrenzen und Belegungsrechte vorbehalten. Auch durch öffentlich-rechtliche Verträge kann die Stadt Wohnungsbau und die Schaffung von Gewerberaum zielgenau steuern.

Keine Großsiedlung zwischen Himmelspagode und Wasserturm!

Die Entwicklungsmaßnahme rund um die Oranienburger Straße muss zügig vorangebracht werden. Dabei muss aber sichergestellt werden, dass das Gelände behutsam entwickelt wird – bei Erhalt von Waldflächen und Grünstreifen und bei ausreichendem Ausbau der Straßen und der öffentlichen Verkehrsmittel. Eine Großsiedlung für mehrere tausend neue Einwohner würde das Stadtbild zerstören und zu einem Verkehrs- und Versorgungschaos führen. Hohen Neuendorf kann nicht die Mietprobleme Berlins lösen!

Wählen Sie am 26. Mai die Freien Demokraten! Die FDP steht für die Schaffung von Wohn- und Gewerberaum mit Sinn und Verstand.

Foto: Silke Rudolph

Wir Freien Demokraten haben daher – wie auf dieser Seite mehrfach erläutert – für Hohen Neuendorf ein Konzept beschlossen, dass die Baulandpotentiale ergründet. Das Ziel: Mehr Bauland heißt mehr Wohnungsbau (durch Private) und das bedeutet bezahlbaren Wohnraum, der nicht auf Kosten anderer geht. Für das Ziel, endlich die Baulandpotentiale der Stadt zu erheben, konnten wir auch die Grünen in der Stadt gewinnen. Gemeinsam haben wir daher einen Antrag ins Stadtparlament eingebracht, den Sie hier im Wortlaut finden. Er wird ab dem 29. November beraten und dann vermutlich noch in einigen Ausschüssen diskutiert. Wir hoffen, dass er bis zum März 2019 beschlossen wird!

Hier der Antrag im Original: 

Die Stadt Hohen Neuendorf wird beauftragt, ein Konzept zur nachhaltigen Entwicklung des Wohnungsmarktes in der Stadt vorzulegen. Dafür beziffert die Stadt in einem ersten Schritt bis zum Juni 2019 die Baulandpotentiale in der Stadt. Grundstücke im Besitz der Stadt sind dabei gesondert auszuweisen, „gewünschte Grundstücke in Privatbesitz“, die möglicherweise künftig mit einem Vorkaufsrecht belegt werden könnten oder zum Verkauf stehen, ebenfalls. Dabei ist in dem Konzept anzugeben, ob sich die Grundstücke für eine Bebauung eignen. Geprüft werden soll auch, welche Grundstücke künftig zum Verkauf stehen könnten und im Rahmen der städtischen Entwicklung als Bauland ausgewiesen werden könnten. Ziel wäre ein Zwischenerwerb durch die Stadt. 

In einer zweiten Analyse legt die Stadtverwaltung Zahlen zum erwarteten Wachstum der Stadt bis zum Jahr 2035 vor. Hieraus soll die Zahl der benötigten Wohnungen bis zum Jahr 2035 hervorgehen. 

Begründung: 

Wohnraum in Hohen Neuendorf wird erkennbar knapp. Um langfristig planen zu können, benötigt die Stadt eine Übersicht über das Baulandpotential sowie eine Prognose zum benötigten Wohnraum in 20 Jahren. Nur so ist nachhaltiger Wohnungsbau zielgenau möglich. Vorbild eines Konzepts könnte das Modell der Stadt Ulm sein. Die Stadt kauft seit über 100 Jahren auf Vorrat Flächen auf, um sie dann eines Tages gezielt zur Entwicklung neuer Wohngebiete einzusetzen. Dies darf nicht das Ziel haben, Geld zu verdienen, sondern Planungshoheit zu gewinnen. Spekulationsblasen können so verhindert werden. Langfristig kann zudem aus einzelnen Grundstücken zusammenhängendes Bauland entstehen. Für seine späteren Überlegungen bezieht die Stadt in das Konzept auch die Idee des „Münsteraner Modells“ ein. Dort werden Grundstücke nicht meistbietend verkauft sondern an denjenigen, der vertraglich die günstigsten Mieten oder Verkaufspreise zusichert.  

„Hohen Neuendorf besitzt nach wie vor zahlreiche Grundstücke, immer wieder werden einzelne verkauft, ein Konzept ist aber dabei nicht erkennbar“. Mit diesen Worten kritisiert der Stadtverordnete Christian Erhardt-Maciejewski die aktuelle Baupolitik der Stadt Hohen Neuendorf. „Das Scheitern des kommunalen Wohnungsbauprojekts in der Schillerpromenade hat die Konzeptlosigkeit der Verwaltung an dieser Stelle offengelegt. Jetzt ist es Zeit, endlich nachhaltige Konzepte zu entwickeln, damit Bauland- und Mietpreise in der Stadt nicht weiter explodieren“, so der Liberale. 

Mathias Münch: Bauland ausweisen, Bevölkerungswachstum beziffern!

Gemeinsam mit dem Immobilienexperten, Mathias Münch, Vorstandsmitglied der FDP in Hohen Neuendorf, haben die Liberalen ein mehrstufiges Konzept entwickelt. „Im ersten Schritt müssen wir die Baulandpotentiale der Stadt beziffern. Sprich: Welche Stellen eignen sich eigentlich theoretisch für eine Bebauung und welche Grundstücke sind davon im Besitz der Stadt“, so Münch. Im zweiten Schritt müsse dann das erwartete Wachstum der Stadt bis zum Jahr 2035 beziffert werden. „Hier liefern die Analysen der Bertelsmann-Stiftung spannende Grundlagen“, so Münch. 

Zwischenerwerb kann Spekulation vorbeugen

Je nach Ergebnis gelte es dann, möglicherweise den Zwischenerwerb privater Grundstücke langfristig zu organisieren. „Die Stadt Ulm etwa kauft seit über 100 Jahren nachhaltig auf Vorrat Flächen auf, um sie dann eines Tages gezielt einzusetzen zur Entwicklung von Wohngebieten. Dabei geht es nicht darum, als Zwischenhändler Geld zu verdienen, sondern Planungshoheit zu haben“, erklärt Mathias Münch. Damit würden Spekulationsblasen verhindert und langfristig könne so aus einzelnen Grundstücken zusammenhängendes Bauland entstehen. Er empfiehlt zudem den Weiterverkauf in Form von Erbbaurecht – dann fällt in der Regel nach 100 Jahren das Grundstück zurück an die Stadt. 

„Wir werden in die nächste SVV einen Antrag einbringen, die Schritte eins und zwei einzuleiten, das Baulandpotential zu ergründen und eine Prognose des benötigten Wohnraums zu erhalten“, so Erhardt-Maciejewski. Es werde Zeit, in der Stadt endlich über nachhaltigen Wohnungsbau zu sprechen, statt weiter über Millionengräber wie eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft. 

Es sollte das erste Projekt „kommunaler Wohnungsbau“ werden – wir Freie Demokraten hatten immer darauf hingewiesen, dass diese Form des Baus Millionen verschlingen würde und haben sinnvollere Modelle vorgeschlagen, wie Wohnraum in unserer Stadt günstiger geschaffen werden kann. Zum überraschenden Stopp des Projekts erklärt unser Stadtverordneter Christian Erhardt-Maciejewski: 

„Stadt und Kreis haben doch noch kalte Füße bekommen. Politisch wollten sie den kommunalen Wohnungsbau unbedingt durchdrücken, gegen alle guten Argumente. Beim Nachrechnen hat sich gezeigt: Solche Projekte sind finanzielle Millionengräber! Insofern ist es gut und richtig, dass die Stadt und der Landkreis im letzten Moment die Notbremse gezogen haben. Das Lippenbekenntnis, man werde weiter an der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft festhalten, zeigt aber, dass man den millionenschweren Fehler noch nicht bereit ist, einzustehen.

Es wäre besser, jetzt klar Schiff zu machen und endlich über nachhaltigen Wohnungsbau zu sprechen, anstatt die Trauergeschichte Wohnungsbaugesellschaft noch weiter in die teure Länge zu ziehen. Wer günstigen Wohnungsbau will, muss Bauland ausweisen. Hier haben Stadt und Kreis bisher ihre Hausaufgaben nicht gemacht“.

Als „unsozial“ und „teuer für die Bürger“ bezeichnet der FDP Stadtverordnete und Kreistagsmitglied Christian Erhardt-Maciejewski die gestern von der Stadt Hohen Neuendorf und dem Landkreis ins Leben gerufene gemeinsame Wohnungsbaugesellschaft. „In Hohen Neuendorf fehlt es nicht an Investoren, es fehlt an ausgewiesenem Bauland“, so der Liberale. Auch Stadt und Kreis seien nach wie vor im Besitz von viel Land und sorgten somit für eine künstliche Verknappung. 

Sozialwohnungen kommen oft nicht Bedürftigen zugute

Die Erfahrung zeigt aus Sicht von Erhardt-Maciejewski zudem, dass Sozialwohnungen „leider nicht denen zugutekommen, die wenig haben“. Auswertungen aus Berlin zeigten, dass nur 17 Prozent der Mieter in kommunalen Wohnungen „armutsgefährdet“ seien. Mehr als 20 Prozent der Mieter in kommunalen Wohnungen hätten jedoch mehr als 120 Prozent des mittleren Einkommens. „Ein Student kann in fünf Jahren eben auch Anwalt sein und gut verdienen, dann kann ich ihn aber logischerweise nicht aus der Wohnung werfen, die ihm einst zustand“, erklärt der Liberale die Gründe. 

Belegungsrechte gezielt einsetzen!

Er plädiert daher für Belegungsrechte. „Anstatt viel Geld in den angeblich sozialen Wohnungsbau zu stecken, sollte die Stadt sich bei Investoren Belegungsrechte erwerben. Der Investor vermietet einen Teil der Wohnungen zu einem festgelegten Preis, die Kommune zahlt die Differenz. So kann für jede Wohnung jederzeit geprüft werden, ob der Mieter noch einen Zuschuss benötigt oder nicht“, erklärt Erhardt-Maciejewski das Modell. So lasse sich zielgenau solchen Haushalten helfen, die sonst keine Wohnung bekommen. 

„Die Belegungsrechte lassen sich zudem breiter streuen. Die soziale Mischung in den Häusern ist größer. Der Nachbar weiß im Zweifel gar nicht, ob die Stadt für die Nachbarwohnung einen Zuschuss zahlt oder nicht“, so Erhardt-Maciejewski.